Familielån og overdragelse af fast ejendom

Du kan yde økonomisk støtte til familiemedlemmer ved at yde dem et lån på favorable vilkår.


Rentefri familielån

Hvis du ikke ønsker at give afgiftsfri pengegaver til familiemedlemmer – f.eks. fordi du gerne vil have pengene tilbage en dag og i øvrigt ikke vil være bundet af beløbsgrænserne for afgiftsfri gaver, kan du i stedet yde et lån på favorable vilkår.

Du kan naturligvis låne pengene ud på almindelige betingelser og kræve renter, afdrag m.v., men erfaringsmæssigt vælger mange at yde et såkaldt rentefrit familielån. Lånet kan udmærket også være afdragsfrit.

Uanset om du vælger at udlåne penge på almindelige vilkår eller rente- og afdragsfrit, gør du klogt i at få oprettet et gældsbrev med en præcis beskrivelse af vilkårene.

Yder du et rentefrit familielån er der således tre krav, der skal opfyldes:
  1. Lånet skal være et anfordringslån, dvs. at det skal kunne opsiges med kort varsel, eksempelvis 14 dages varsel.
  2. Der skal være tale om et reelt gældsforhold – altså virkeligt ydede lån.
  3. Der skal oprettes et gældsbrev, der underskrives af begge parter.

Et rentefrit familielån er ikke belagt med nogen form for afgift og det skal ikke stemples eller tinglyses. Der er ingen beløbsgrænse for lånet og modtageren kan bruge de lånte midler som vedkommende ønsker – til køb af bolig, investeringer eller lignende.

Hvem kan man udlåne til?

Rentefri familielån kan benyttes over for alle – ikke blot børn, børnebørn, forældre mv. Udtrykket “familielån” er således en lidt uheldig betegnelse for et (typisk rente- og afdragsfrit) anfordringslån. Langt de fleste lån af denne type er dog lån fra forældre til børn og børnebørn.

Et gældsbrev behøver ikke at være et langt dokument, men det bør formuleres præcist – særligt når der er større pengesummer involveret. Du kan via MinAdvokat.dk få en advokat til at udfærdige et gældsbrev for dig og rådgive dig nærmere om reglerne for kr. 1.250 inkl. moms, hvis der er tale om et simpelt gældsbrev om rentefrit familielån.


For de meget gavmilde: Rentefri familielån + gaver

Hvis der ydes gaver udover 62.900 kr. (2017-sats) til eksempelvis børn eller børnebørn, skal der betales yderligere 15 pct. i gaveafgift (se mere om gaveafgift). Ønsker man at være mere gavmild, kan man med fordel benytte reglerne om rentefri familielån og reglerne om afgiftsfri gaver – men det kræver, at man holder tingene adskilt:

  1. Yd et pengelån
  2. Giv senere en afgiftsfri gave i form af afdrag på lånet
  3. Giv hvert af de følgende år endnu en årlig gave i form af afdrag på lånet indtil gælden er indfriet

Kun din gavmildhed og likviditet sætter grænser for, hvor store rentefri familielån, du kan yde til børn, børnebørn m.v.

Det er afgørende, at gældsbrevet er formuleret korrekt og det anbefales, at man får advokatbistand til dette.

Eksempel: Det er væsentligt, at gældsbrevet/ lånedokumentet ikke indeholder bestemmelser om, at du som långiver “agter at give afdragsfri gaver indtil lånet er tilbagebetalt” eller lignende.

En direkte sammenkædning af rentefri familielån og afgiftsfri pengegaver vil udløse gaveafgift på 15% af hele beløbet med fradrag af bundbeløbet kr. 62.900 det første år, da der i denne situation er ydet en gave på hele beløbet allerede ved afgivelsen af gaveløftet.

Giv senere en afgiftsfri gave i form af afdrag på lånet:

Når lånet er ydet, står det herefter långiveren frit for i løbet af de følgende kalenderår at forære låntageren en gave på 62.900 kr. – sådan mere spontant hen ad vejen. Gaven kan benyttes til at afdrage på gælden. Du kan således – hvis din gavmildhed fortsætter – lidt efter lidt nedbringe din formue og dermed den arv, som dit barn skulle have betalt boafgift på 15% af. Skulle hele lånet ikke være tilbagebetalt inden barnet arver, er det kun den del af lånet, der ikke er afdraget, der skal betales boafgift af.


Familiehandler – hussalg til lav pris

Skattevæsenet accepterer, at du sælger en fast ejendom – f. eks. din villa, din ejerlejlighed eller dit fritidshus – til en favorabel pris, hvis salget sker til dine arvinger og disses nære pårørende.

Den fordelagtige pris må dog ikke være lavere end den nyeste kontante ejendomsvurdering minus 15 procent, medmindre helt særlige forhold gør sig gældende og kan dokumenteres med en sagkyndig vurdering. Dette fremgår af værdiansættelsescirkulæret fra d. 17.11.1982.

Eksempel: Sælger du din ejerlejlighed til din voksne datter, kan du uden videre fastsætte kontantprisen til den kontante offentlige vurderingssum minus 15 procent, uden der vil være tale om en afgiftspligtig gave.

I eksemplet ovenfor er det forudsat, at den offentlige ejendomsvurdering er sket på korrekt grundlag. I dette tilfælde at ejerlejligheden er vurderet som “benyttet af ejeren” og ikke som “udlejet”.

Det er altid en forudsætning, at der ikke er sket faktiske elle retlige ændringer ved ejendommen, som endnu ikke er taget i betragtning ved ejendomsvurderingen.

Du kan blandt andet sælge fritidshus, ejerlejlighed eller villa efter denne fordelagtige prismodel til dine børn, børnebørn og oldebørn og alle andre, som hører til den gaveafgiftspligtige personkreds, herunder en person, som du har boet sammen med på samme folkeregisteradresse i de sidste 2 år.

Hvis du har flere børn: vær opmærksom på, at du favoriserer det ene barn

Hvis du har flere børn, og det kun er et af børnene, der f.eks. køber ejerlejligheden til 85% af den nyeste ejendomsvurdering, vil SKAT som nævnt ikke anse det for en afgiftspligtig gave – men vær opmærksom på, at det skam stadigvæk er en gave, måske endda en betydelig gave, set i alle andres øjne.

Køberens søskende vil med rette kunne anse gaven for at bestå i prisforskellen mellem den (lave) købspris og den markedspris, man kunne have opnået ved salg til tredjemand.

Sidder du i uskiftet bo, kan det være en gave, der står i misforhold til boets formue, selvom du har solgt til 85% af den offentlige ejendomsvurdering.


Erfaringsmæssigt kan det være adskillige hundrede tusinde kroner, som indirekte er givet til et af børnene uden at de andre har fået tilsvarende beløb.

Denne forskelsbehandling mellem søskende kan være velbegrundet – men hvis det ikke var intentionen, bør de øvrige børn kompenseres økonomisk i form af eksempelvis en højere arvelod i et testamente.

Ønsker du advokatbistand til en familiehandel, testamente eller har du blot spørgsmål om emnet, er du velkommen til at kontakte MinAdvokat.dk.

Vidste du dette?