Brugsret til bolig
Nogen gange bestemmes det i et testamente, at en person – i stedet for at arve – skal have ret til at benytte et aktiv i en kortere eller længere periode efter dødsfaldet. Dette kaldes en brugsret eller beboelsesret.
Der er en række faldgruber og problemstillinger, man skal være opmærksom på, hvis man i sit testamente vil indsætte en bestemmelse om brugsret.
Eksempel:
”Min samlever Peter skal have ret til at bebo min ejerlejlighed i op til 6 måneder efter min død mod betaling af en månedlig husleje på 8.000 kr. til mit dødsbo/mine arvinger”
I det følgende tager jeg udgangspunkt i, at det er en samlever, der skal have brugsret til boligen, og at arven (herunder boligen) skal tilfalde testatorens børn. Brugsrettigheder kan også gælde for andre familietyper.
For at forstå udfordringerne, er det nyttigt at sondre mellem, om brugsretten skal gælde i en kort periode eller en lang periode.
Sondringen er relevant, fordi der er væsentligt flere ulemper og juridiske faldgruber ved de langvarige brugsrettigheder.
Kortvarig brugsret: 3, 6 eller helst maksimalt 9 måneder
En bestemmelse om brugsret kaldes ”kortvarig”, hvis brugsretten skal gælde i en begrænset periode på få måneder efter dødsfaldet. Periodens længde kan være 3, 6 eller måske helt op til 9 måneder. Det er op til testatoren, hvad der anses for passende. Samleveren kan flytte tidligere, hvis samleveren foretrækker dette.
Kortvarige brugsrettigheder benyttes typisk i følgende situation:
- Når testatoren ønsker, at arven (inkl. boligen) skal falde i arv til testatorens børn, ikke testatorens samlever, og
- testatoren har et ønske om, at samleveren ”ikke skal blive smidt ud af huset af børnene” straks efter dødsfaldet, og
- det ikke er meningen, at samleveren skal kunne blive boende i årevis.
Ofte er det også ønsket, at samleveren skal bo billigt/gratis – brugsretten er en art ”gave” til samleveren, som ikke skal have væsentlige udgifter forbundet med sin kortvarige brug af huset.
Privat skifte
Hvis brugsretten er kortvarig – det kunne være 3, 6 eller 9 måneder – er det begrænset, hvor stor en udgift, det er for arvingerne (typisk testatorens børn), at samleveren stadig bor i huset. Typisk ønsker arvingerne ikke selv at overtage huset, men vil i stedet sætte det til salg.
Et privat skifte af et dødsbo skal være afsluttet med skæringsdag senest på 1 års dagen for dødsfaldet, og boet kan ikke være ejer af ejendommen længere end indtil skæringsdagen.
Hvis ejendommen ikke er afhændet med skæringsdag på 1-årsdagen for dødsfaldet, har arvingerne mulighed for at afslutte boet som privat skifte ved selv at overtage ejerskabet til ejendommen fra 1-årsdagen, men det er ikke en god løsning, da arvingerne derved risikerer diverse skattemæssige problemer.
Kortvarig brugsret på f.eks. 12 eller måske helt op til 18 måneder
Hvis brugsretten er længere end 9 måneder, kan det blive særdeles vanskeligt for boet/arvingerne at nå at sælge huset inden 1-årsdagen for dødsfaldet, og boet kan så ikke skiftes ved privat skifte.
Hvis testamentet indeholder en bestemmelse om brugsret i eksempelvis 12 eller 18 måneder, kan en løsning være, at boet behandles som et bobestyrerbo, idet boet da har mulighed for at eje ejendommen i op til 24 måneder efter dødsfaldet. Eventuelt kan testator i så fald allerede i testamentet indføje en bestemmelse om, at boet ønskes behandlet som bobestyrerbo.
Det kan blive dyrere i advokatomkostninger, hvis et bo behandles ved bobestyrer i stedet for som et privat skifte. Hvis det er et stærkt ønske, at samleveren skal kunne blive boende i eksempelvis 18 måneder, kan en bestemmelse om bobestyrerbehandling dog være en del af løsningen.
Langvarig brugsret – fra 18 måneder og op
Hvis det er ønsket, at brugsretten skal være meget langvarig – eventuelt helt uden tidsbegrænsning – stiger mængden af ulemper og faldgruber. Arvingerne skal typisk indstille sig på, at de fremover får et lejer-udlejer forhold til den afdødes samlever, hvilket kan være følelsesmæssigt vanskeligt.
Der skal også tages højde for, at børnene fremover får lejeindtægter, som de skal medregne i deres årsopgørelse og betale skat af.
Langvarige brugsrettigheder benyttes typisk i følgende situation:
- Når testatorens børn alle er blevet orienteret på forhånd om, at de ikke umiddelbart kan sælge det hus, som de arver, og
- der er yderligere likvide midler i dødsboet, så børnene kan betale boafgiften for huset, og
- husets værdi (uden lejer) kan rummes inden for den såkaldte ”friarv”, så børnene straks kan modtage deres ”tvangsarv” uden at skulle vente på, at ejendommen fraflyttes, og
- der ikke er store udgifter forbundet med børnenes ejerskab af huset – eksempelvis store realkreditlån eller vedligeholdelsesudgifter, og
- samleveren har råd til at betale en husleje, der dækker alle børnenes udgifter til at eje og udleje huset.
Såfremt brugsretten gælder i mere end 18 måneder – eventuelt livsvarigt – vil det være nødvendigt, at en eller flere af arvingerne udtager ejendommen af dødsboet som del af sin arvelod, for at boet kan afsluttes.
Hvad skal huslejen være?
Et centralt spørgsmål ved langvarige brugsrettigheder vil være, hvad lejens størrelse skal være. Det kan være vanskeligt at finde et lejeniveau, der er passende – både for samleveren og for arvingerne:
- Hvis lejen bliver for høj, har samleveren måske ikke råd til at blive boende.
- Hvis lejen bliver for lav (eller måske ligefrem 0 kroner om måneden), går det ud over arvingerne, der som ejere måske kan have svært ved at få råd til at eje ejendommen og betale udgifterne forbundet med deres ejerskab (skat, renovation m.v.).
Der er også et skattemæssigt aspekt: Lejen må ikke være under ”den objektive udlejningsværdi”, uden at det kan få skattemæssige konsekvenser.
Selvom det er et vanskeligt spørgsmål at tage stilling til, anbefaler jeg, at testatoren tager stilling til lejens størrelse og skriver et bestemt beløb i testamentet. Lejens størrelse kan pristalsreguleres.
Inddrag gerne arvingerne og samleveren i overvejelserne. Det risikerer at føre til arvestrid, hvis det overlades til arvingerne og samleveren at skulle nå til enighed om lejen efter testators dødsfald.
Er der andre fælder?
Her er to yderligere problemstillinger, du skal være opmærksom på:
- Hvis der er tale om en andelsbolig, kan det være i strid med andelsboligforeningens vedtægter, hvis samleveren skal bo til leje. Andelsboliger må (som hovedregel) ikke udlejes – se eventuelt foreningens vedtægtsbestemmelser om dette.
- Tvangsarvereglerne må ikke blive overset. Børnene skal kunne få deres tvangsarv udbetalt i forbindelse med dødsboets afslutning. Børnene kan ikke blive pålagt at skulle vente med at få deres tvangsarv, til samleveren en dag flytter fra huset, og huset sælges. I værste fald kan en bestemmelse om brugsret ende med en retssag om, hvorvidt brugsretten skal tilsidesættes som værende i strid med arveloven. Sørg derfor for, at der er likviditet til, at børnene kan få deres tvangsarv kontant.
Det kan også i nogle tilfælde være en løsning at bede børnene om deres skriftlige accept på forhånd af, at samleveren kan bo i ejendommen. Dette kaldes en tiltrædelseserklæring, og det minder om et forhåndssamtykke til uskiftet bo – men de to ting er ikke det samme.
Sammenfatning:
Hvis det ikke er meningen, at ens samlever skal arve ens hus/ejerlejlighed, men dog skal have ret til at blive boende i en periode, kan en bestemmelse om brugsret være relevant at indsætte i testamentet.
Det kræver dog nøje overvejelser og at man tager stilling til følgende spørgsmål:
- Hvor lang tid skal brugsretten gælde? (En kortvarig brugsret giver færre juridiske udfordringer end en langvarig brugsret)
- Hvad skal samleveren betale i husleje?
- Hvad vil børnene, (der arver huset,) synes om at blive ”udlejere”? Har de råd til det?
- Kan børnene få deres tvangsarv udbetalt straks uden at skulle afvente samleverens fraflytning?
Hvad har andre bestemt i deres testamenter?
Ulrik Grønborg
Advokat med speciale i familie- og arveret.
Tlf. 8618 6846
e-mail: ug@minadvokat.dk
